Atrasar a taxa de condomínio pode trazer consequências que vão muito além da incidência de juros e multa. A dívida pode ser cobrada judicialmente desde o primeiro atraso e, em situações mais avançadas, levar até à penhora e ao leilão do próprio imóvel. Por outro lado, a existência do débito não dá ao síndico liberdade para adotar qualquer estratégia de cobrança. Expor o morador em grupos de WhatsApp, divulgar listas de inadimplentes ou impedir o acesso à piscina, academia e outras áreas comuns são exemplos de medidas que podem ultrapassar os limites legais e gerar problemas para o próprio condomínio.
Segundo Raphael Medeiros, advogado especialista em Direito Imobiliário e associado ao GMP G&C Advogados Associados, não existe um período mínimo de atraso para que o condomínio possa recorrer à Justiça. Embora uma tentativa administrativa de negociação seja recomendável, ela não é, em regra, condição para iniciar o processo. “O condomínio pode iniciar a cobrança assim que a taxa condominial vencer e não for paga. Não existe um prazo mínimo legal de inadimplência para que a dívida seja levada ao Judiciário”, explica.
Sobre o débito podem incidir correção monetária, multa de até 2% e juros moratórios. No caso dos juros, deve ser observado o que determina a convenção condominial e, quando não houver previsão, a taxa legal estabelecida pelo Código Civil. Além disso, desde o Código de Processo Civil de 2015, as contribuições condominiais documentalmente comprovadas são consideradas títulos executivos extrajudiciais. Na prática, isso torna a cobrança judicial mais direta.
“Isso permite ao condomínio ajuizar diretamente uma execução, sem precisar primeiro obter uma sentença reconhecendo a existência da dívida. No processo, o devedor é citado para pagar e, não havendo pagamento, podem ser adotadas medidas de constrição patrimonial, como bloqueio de valores e penhora de bens”, afirma Medeiros.
Condomínio pode divulgar quem está devendo?
Um dos pontos que mais provocam conflitos está na maneira como a inadimplência é comunicada aos demais moradores. Afinal, os condôminos têm interesse legítimo em conhecer as contas do empreendimento, mas isso não significa que o devedor possa ser publicamente exposto.
Para Medeiros, é preciso diferenciar prestação de contas de constrangimento. Em balancetes e demonstrativos restritos aos condôminos, os débitos podem ser informados de maneira objetiva. A opção mais prudente, segundo o advogado, é identificar a unidade em débito, e não o nome do proprietário ou morador. A situação também pode ser abordada em assembleia quando for necessária para uma discussão administrativa ou para a prestação de contas, desde que isso seja feito de maneira impessoal.
O problema começa quando a dívida passa a ser divulgada como forma de pressionar o pagamento. “A divulgação de nomes ou de informações destinadas a constranger o devedor em murais, elevadores, portarias, grupos amplos de WhatsApp ou outros ambientes acessíveis indistintamente a moradores, funcionários, visitantes ou terceiros deve ser evitada. A cobrança não pode servir como forma de exposição social do inadimplente”, alerta.
O especialista resume a diferença: “O condomínio pode prestar contas sobre a inadimplência, mas não pode utilizar essa informação para constranger ou humilhar o devedor.”
Devedor pode ser proibido de usar piscina ou academia?
Outra estratégia que pode parecer uma maneira simples de pressionar pelo pagamento, mas encontra obstáculos jurídicos, é restringir o acesso do inadimplente às áreas comuns.
De acordo com Medeiros, o morador que está devendo não pode ser impedido de frequentar piscina, academia, churrasqueira, salão de festas ou outros espaços comuns como mecanismo de cobrança. O entendimento permanece mesmo quando a restrição está prevista no regimento interno ou foi aprovada em assembleia. “A inadimplência não autoriza o condomínio a impedir o uso das áreas comuns como forma de pressionar o pagamento”, afirma.
Segundo o advogado, a legislação já oferece instrumentos próprios para lidar com o problema, entre eles multa, juros e execução judicial. Há, entretanto, uma consequência expressamente prevista para o inadimplente no âmbito das assembleias: enquanto não estiver quite com suas obrigações condominiais, ele não pode votar nas deliberações. “Portanto, piscina, academia, churrasqueira e salão de festas não devem ser utilizados como instrumentos coercitivos de cobrança”, reforça.
Dívida pode levar à perda do imóvel
Se de um lado o condomínio não pode criar punições próprias para constranger o morador, de outro a legislação oferece instrumentos de cobrança que podem ter consequências patrimoniais significativas.
Uma delas é a possibilidade de penhora do próprio imóvel que originou a dívida. E isso pode acontecer mesmo quando se trata do único imóvel residencial da família. “A dívida condominial é uma das exceções legais à proteção conferida ao bem de família. Isso significa que até mesmo o único imóvel residencial da família pode ser penhorado e levado a leilão para pagamento das taxas condominiais relacionadas ao próprio imóvel”, explica Medeiros.
Isso ocorre porque as despesas condominiais são obrigações vinculadas ao próprio bem e destinadas à manutenção da coletividade. O advogado ressalta, entretanto, que um primeiro atraso não significa que o imóvel será imediatamente colocado à venda. Existe um processo judicial que precisa ser observado. O proprietário é citado, pode exercer seu direito de defesa e existem oportunidades para pagamento ou composição da dívida. Se o débito permanecer, podem ocorrer bloqueios de valores, penhora, avaliação do imóvel e, posteriormente, alienação judicial.
Cobrança abusiva pode gerar indenização
Para o especialista, um dos principais erros dos síndicos é transformar uma questão financeira em uma punição pessoal ao morador. Entre as práticas que apresentam maior risco jurídico estão a divulgação ostensiva do nome do devedor, listas de inadimplentes em locais públicos, mensagens constrangedoras em grupos de WhatsApp, ameaças, abordagens agressivas, suspensão indevida de serviços essenciais e restrições ao acesso a áreas comuns.
Também podem causar problemas cobranças de multas ou valores não previstos na legislação ou na convenção, assim como a insistência em cobrar uma dívida depois de o morador comprovar o pagamento.
Medeiros lembra que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu dano moral em caso no qual um condomínio restringiu o acesso de uma moradora inadimplente aos elevadores. Além da própria ilegalidade da restrição, a medida evidenciava perante outros moradores a situação financeira da condômina. Por isso, recuperar os valores devidos deve ser o objetivo da administração, mas dentro dos instrumentos previstos pela legislação.
“A regra mais segura para o síndico é manter a cobrança documentada, impessoal, reservada e proporcional. O objetivo deve ser recuperar o crédito do condomínio utilizando os instrumentos previstos em lei, e não criar mecanismos paralelos de punição ou constrangimento do morador”, conclui Medeiros.